Archive for June, 2010

المضاربون يضاعفون استثماراتهم في سوق أبوظبي

Monday, June 28th, 2010

و يعتبر شراء جزء من العقارات على الخارطة طريقة سهلة للحصول على الأرباح اذا ما وجدت مطور عقاري موثوق به، حيث أن أسعار المنازل لا تزال في ارتفاع مستمر. ويدخر المستثمرون عادة في الودائع البنكية ما يقارب 20% للشقة الواحدة و يفضلون شراء الشقة قبل إنشائها حيث يبيعونها بمبلغ أكبر بعد فترة قصيرة. ولكن هذه الـ 20% تؤدي الى زيادة سعر الشقة بنفس النسبة مما يعني أن عليك مضاعفة نقودك.

في الأسبوع الماضي قابلت (إيه إم إي انفو) ثلاثة مستثمرين من الذين حالفهم الحظ الشهر الماضي في الحصول على أرباح من خلال هذه الطريقة. وأحد هؤلاء المستثمرين ضاعف نقوده خلال 9 أيام فقط.

نعمة للمطورين

Monday, June 28th, 2010

من ناحية أخرى، من غير المتوقع أن يزداد عدد المطورين العقاريين في أبو ظبي ليصبح مشابهاً للعدد الموجود حالياً في دبي، حيث يوجد الآن أكثر من 500 شركة مسجلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري في دبي.

ونلاحظ في الوقت الحاضر أن الشركات الكبرى التي أسستها الحكومة في أبوظبي هي التي تسيطر على الساحة، حالها في ذلك حال شركات مثل نخيل وإعمار ودبي القابضة في الأيام الأولى من طفرة دبي العقارية وما زالت تستحوذ على حصة كبيرة من السوق.

وكان التأخير في مواعيد التسليم في دبي من الأمور التي أثرت على الطفرة العقارية في دبي ناهيك عن الضوضاء المتأتية من الإنشاءات والأزمات المرورية الخانقة. ولسوء الحظ، يبدو أن أبو ظبي ستعاني من نفس هذه المشاكل أيضاً.

في إطار آخر، ازداد الضغط على مواد ولوازم البناء إضافة إلى اليد العاملة مما ينذر بدواعي إضافية للتأخير. وتتراوح مدة التأخير في إنجاز المشاريع في دبي من ثلاثة أشهر إلى سنتين أو أكثر، إلا أن الأمر لا يشكل قلقاً بالنسبة للمستثمرين طالما ارتفعت الأسعار.

فعلى سبيل المثال، تحدثت “إيه إم إي إنفو” إلى أحد ملاك الأرض في مشاريع النخلة وجبل علي الأسبوع الماضي والذي باع شقته بعد تحقيق أرباحاً وصلت إلى 92% بعد ثلاث سنوات ونصف، على الرغم من عدم بناء أي شيء على الإطلاق.

طفرة أبو ظبي العقارية تتبع النمط العقاري لدبي

Monday, June 28th, 2010

تذكرنا البداية الضعيفة للفورة العقارية في أبو ظبي بمثيلتها في دبي في الفترة من 1999-2002، على الرغم من دحض أي مخاوف بشكل أسرع في أبو ظبي. إلا أننا نشهد الآن نمواً في الأسهم العقارية في أبو ظبي شبيهاً بنمو أسهم إعمار في الفترة 2004-2006 وتقلب أسعار الشقق الممولة جزئياً في دبي في الفترة من 20ل ما يقع عليه نظرك أثناء توجهك إلى أبو ظبي قادماً من دبي هذه الأيام هو الرافعات الكثيرة وخصوصاً على شاطئ الراحة الذي يشهد عمليات ردم على طول 10 كلم من الساحل.

وسيكون بمقدور أي شخص عايش عمليات الردم التي قامت بها شركة إعمار العقارية في مشروع دبي مارينا والذي يمتد على مسافة 1.8 كلم مطلع هذا القرن أن يلاحظ التشابه الكبير مع العمليات الجارية الآن في شاطئ الراحة. وإذا أردت أن تعرف مستقبل شاطئ الراحة، فما عليك إلا أن تلقي نظرة على أبراج دبي مارينا سواء الجاهزة أو التي تحت الإنشاء والتي يزيد عددها على المائة.

ولكن هل سيعني ذلك حدوث اختناقات مرورية في أبو ظبي في غضون العامين القادمين بسبب أعمال الإنشاءات الكثيرة؟ من المؤكد أن مثل هذا الأمر يحصل سيحصل، ولكن ستحول الطرق التي تمت توسعتها مبكراً دون الوصول إلى الحالة التي تعاني منها دبي.
05-2006.

زيادة المبيعات على الخارطة

Monday, June 28th, 2010

يوجد الكثير من الأدلة في أبو ظبي على تضاعف حجم الاستثمار في االمشاريع المستقبلية حيث تمكن مضاربون من مضاعفة أموالهم في غضون أسبوعين من خلال أفضل الصفقات. ويوجد هناك فرصة أيضاً للمستثمرين التقليديين لشراء عقارات في سوق الإسكان سريع النمو في العاصمة الإماراتية.

وقد أشارت دراسة حديثة صادرة عن غرفة تجارة وصناعة أبو ظبي إلى أن نقص الوحدات السكنية تراوح ما بين 7000-8000 وحدة في العام الماضي، مرجحة أن يصل النقص إلى 20000 وحدة على الأقل في عام 2008. وخلصت الدراسة إلى أن المباني الجديدة سوف تلبي 20% فقط من العجز هذا العام، مما سيؤدي إلى ‘أزمة’ العام القادم.

ومن المؤكد أن هذه تشكل أخبار سيئة جداً بالنسبة للمقيمين، وخاصة لأصحاب الدخل المتوسط الذين يعانون من ارتفاع الإيجارات بشكل كبير. ولكنها أخبار سارة جداً للمستثمرين المحليين الذي يبحثون عن فئة استثمار متينة في وقت يزداد فيه الموقف صعوبة بالنسبة لأسواق المال العالمية والمحلية.

وتكمن الحيلة كما هو الحال في أي سوق عقارات في الاستفادة من حالة الطلب الكبير عن طريق شراء العقار المناسبة في المكان المناسب. ولا يعني هذا شراء منزل كبير في مكان راقي في كل الأوقات.

استثمار طويل الأمد

وأظهرت دراسات كثيرة حول أسواق العقارات أن أفضل عوائد الاستثمار تأتي من الوحدات الأصغر التي يسهل التخلي عنها والتي تتمتع بسعر شراء أقل وهو الأهم. ولذلك لا ينبغي على المستثمرين أن يقلقوا إذا لم يتمكنوا من شراء منزل كبير؛ لأنه من الممكن أن تكون صفقة شراء شقة مكونة من غرفة نوم واحدة أفضل.

وأشارت دراسة غرفة صناعة وتجارة أبو ظبي أيضاً إلى أن الطلب على استئجار وحدات سكنية بأسعار معقولة كان الأقوى، وهذه وسيلة مؤكدة لضمان نجاح الاستثمار على المدى الطويل.

وتكمن المشكلة الرئيسية في ضمان الوحدات وأوقات التسليم، حيث يرافق إطلاق المشاريع وجود طوابير طويلة من المتقدمين. ويحتاج المشترون إلى القيام بالكثير من العمل لضمان أن تظهر أسمائهم على القوائم الصحيحة. ومما لاشك فيه في الوقت الحاضر أن العقارات في أبو ظبي تحقق أفضل عوائد للمستثمرين والمضاربين.

زيادة المبيعات على الخارطة

Monday, June 28th, 2010

وجد الكثير من الأدلة في أبو ظبي على تضاعف حجم الاستثمار في االمشاريع المستقبلية حيث تمكن مضاربون من مضاعفة أموالهم في غضون أسبوعين من خلال أفضل الصفقات. ويوجد هناك فرصة أيضاً للمستثمرين التقليديين لشراء عقارات في سوق الإسكان سريع النمو في العاصمة الإماراتية.

وقد أشارت دراسة حديثة صادرة عن غرفة تجارة وصناعة أبو ظبي إلى أن نقص الوحدات السكنية تراوح ما بين 7000-8000 وحدة في العام الماضي، مرجحة أن يصل النقص إلى 20000 وحدة على الأقل في عام 2008. وخلصت الدراسة إلى أن المباني الجديدة سوف تلبي 20% فقط من العجز هذا العام، مما سيؤدي إلى ‘أزمة’ العام القادم.

ومن المؤكد أن هذه تشكل أخبار سيئة جداً بالنسبة للمقيمين، وخاصة لأصحاب الدخل المتوسط الذين يعانون من ارتفاع الإيجارات بشكل كبير. ولكنها أخبار سارة جداً للمستثمرين المحليين الذي يبحثون عن فئة استثمار متينة في وقت يزداد فيه الموقف صعوبة بالنسبة لأسواق المال العالمية والمحلية.

وتكمن الحيلة كما هو الحال في أي سوق عقارات في الاستفادة من حالة الطلب الكبير عن طريق شراء العقار المناسبة في المكان المناسب. ولا يعني هذا شراء منزل كبير في مكان راقي في كل الأوقات.

زيادة المبيعات على الخارطة

Monday, June 28th, 2010

وجد الكثير من الأدلة في أبو ظبي على تضاعف حجم الاستثمار في االمشاريع المستقبلية حيث تمكن مضاربون من مضاعفة أموالهم في غضون أسبوعين من خلال أفضل الصفقات. ويوجد هناك فرصة أيضاً للمستثمرين التقليديين لشراء عقارات في سوق الإسكان سريع النمو في العاصمة الإماراتية.

وقد أشارت دراسة حديثة صادرة عن غرفة تجارة وصناعة أبو ظبي إلى أن نقص الوحدات السكنية تراوح ما بين 7000-8000 وحدة في العام الماضي، مرجحة أن يصل النقص إلى 20000 وحدة على الأقل في عام 2008. وخلصت الدراسة إلى أن المباني الجديدة سوف تلبي 20% فقط من العجز هذا العام، مما سيؤدي إلى ‘أزمة’ العام القادم.

ومن المؤكد أن هذه تشكل أخبار سيئة جداً بالنسبة للمقيمين، وخاصة لأصحاب الدخل المتوسط الذين يعانون من ارتفاع الإيجارات بشكل كبير. ولكنها أخبار سارة جداً للمستثمرين المحليين الذي يبحثون عن فئة استثمار متينة في وقت يزداد فيه الموقف صعوبة بالنسبة لأسواق المال العالمية والمحلية.

وتكمن الحيلة كما هو الحال في أي سوق عقارات في الاستفادة من حالة الطلب الكبير عن طريق شراء العقار المناسبة في المكان المناسب. ولا يعني هذا شراء منزل كبير في مكان راقي في كل الأوقات.

الاستثمارات الذكية تنتقل من أسواق الأسهم الخليجية إلى العقارات في أبو ظبي

Monday, June 28th, 2010

لم تعد أسواق الأسهم الخليجية أفضل استثمارات للعام 2008 حيث بدأ سوق العقارات في أبوظبي بسحب البساط من تحت أرجل هذا القطاع. فقد انخفض مؤشر التداول السعودي 16% هذا العام في حين انخفض مؤشر الإمارات إلى 21%. وعلى النقيض من ذلك، ازدهرت أسعار العقارات في أبو ظبي.من المتوقع أن يستمر هذا الانخفاض في أسواق الأسهم في دول مجلس التعاون الخليجي، بسبب انخفاض أسعار النفط في فصل الصيف وانهيار أسواق الأسهم العالمية. وأشارت السلطات في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى أنها قد تخفض من هامش الإقراض لمنع أسعار الفائدة البالغة الانخفاض من تأجيج انتعاش سوق الأسهم.

وسيؤدي ذلك إلى إبراز جاذبية سوق العقارات المحلية كبديل للاستثمار، كون سوق المبيعات المبكرة في أبو ظبي أفضل هذه الاستثمارات.

وقد انخفضت أسعار الفائدة المحلية إلى 2.25% سائرة على خطى بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. وأصبحت أسعار الفائدة الحقيقية سلبية بشكل كبير حيث وصلت إلى ناقص 8.75% بعد أن حدد صندوق النقد الدولي مستوى التضخم في الإمارات العربية المتحدة على 11%. وهذا يعني أن أسعار العقارات آخذ

تكاليف مواد البناء

Monday, June 28th, 2010

امت حكومة الإمارات العربية المتحدة مؤخراً بإلغاء الرسوم الجمركية المفروضة على استيراد مواد البناء الرئيسية للمساعدة في تخفيف حدة ارتفاع تكاليف البناء، إلا أنه من المتوقع أن ترتفع تكلفة مواد مثل الاسمنت والحديد بحوالي الخمس هذا العام.

وأعاد بنك إتش إس بي سي التأكيد على ما نشره في وقت سابق حول التكلفة المنخفضة نسبياً لسوق الإسكان في أبو ظبي مقارنة مع المدن الأخرى التي تتساوى بحصة الفرد من الناتج المحلي الإجمالي. ومن المنطقي جداً ارتفاع أسعار العقارات حين ينمو الطلب عليها.

وتسعى أبو ظبي للسيطرة على الزيادة التضخمية للإيجارات عن طريق تحديد سقف لرفع الإيجار وقامت باتباع خطوة جارتها دبي وخفضت الحد الأقصى لرفع الإيجار من 7% إلى 5%. وتكمن الصعوبة في تشكل ضغط على العوائد بسبب انخفاض أسعار الفائدة الذي يتماشى مع خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي نسبة الفائدة إلى 2.25%.

وبعبارة أخرى، سيضطر ملاك العقارات لزيادة ما يدفعونه وقبول عوائد أقل لأن فرص الحصول على عوائد في أماكن أخرى قد انهارت. وشوهدت هذه الظاهرة في مدن كبرى حول العالم انتشر فيها الاستثمار القائم على التملك من أجل التأجير.

الطفرة القادمة

Monday, June 28th, 2010

ومن الواضح الآن حدوث طفرة أسعار المنازل في دولة الإمارات العربية المتحدة في المستقبل، حيث لم تشهد الإمارات ظاهرة ارتفاع أسعار المنازل بعد وخاصة إذا صدق صندوق النقد الدولي عندما قال بأن توافر تمويل المنازل هو ما يدفع الأسعار صعوداً.
وعلاوة على ذلك، فلم ينعكس الانخفاض الذي حصل مؤخراً في أسعار الفائدة في الولايات المتحدة على منتجات الرهن المتاحة للمستهلكين في دولة الإمارات العربية المتحدة، ورغم توقع حدوث هذا الأمر بسبب ارتباط الدرهم بالدولار.

ويشير انخفاض أسعار الفائدة إلى انخفاض عوائد الإيجار بالنسبة للملاك في وقت يتوجب عليهم دفع أسعار أعلى لشراء العقارات. وهذا ما يعرف بضغط عوائد الاستئجار. ومن غير المحتمل أن تقرع أجراس الخطر حول أسعار المنازل المحلية حتى تنخفض عوائد الاستئجار في أبو ظبي ودبي لنفس المستويات التي شاهدناها في الاقتصادات المتقدمة.

لا سبب يدعو صندوق النقد الدولي أن يقلق حول سوق الإقراض العقاري في الإمارات

Monday, June 28th, 2010

ن المثير للاهتمام معرفة مدى تحصن سوق تمويل الإسكان الإماراتي من التأثر بالأزمة المالية العالمية، في أسبوع حمّل فيه صندوق النقد الدولي صناعة الرهن العقاري المزدهرة بشكل كبير مسؤولية انهيار سوق العقار في الولايات المتحدة وإسبانيا، متوقعاً أن تلاقي أسواق المملكة المتحدة وأيرلندا وفرنسا وهولندا نفس المصير.قال صندوق النقد الدولي الأسبوع الماضي أن أسعار المنازل في بريطانيا تعاني من ركود حاد نتج عن ازدهار قطاع العقارات بشكل كبير جداً خلال العقد الماضي، وخلص الصندوق إلى أن ما لا يقل عن 30% من هذه الزيادات لا يمكن تبريرها من خلال العوامل الأساسية مثل الطلب على المساكن أو مستويات الرواتب.

وقال صندوق النقد الدولي بأن المملكة المتحدة وأيرلندا وفرنسا وهولندا من أكثر البلدان عرضة لتصحيح مؤلم في أسعار المنازل. ويتبع هذا الأمر الانخفاضات في أسعار المنازل التي شهدتها الولايات المتحدة وإسبانيا على مدار العام الماضي.