Archive for June, 2010

هبوط أسعار الأسهم الأمريكية

Monday, June 28th, 2010

سيطبق الشاحن التربيني بحماسة أكبر في سوق العقارات في أبو ظبي نظراً لانخفاض تكلفة الأموال، وتوقع المحللون تخفيض أسعار الفائدة الأمريكية إلى 1% أو أقل خلال هذا العام، حيث سيتوافر المزيد من المال بسعر فائدة منخفضة لملاحقة الأسعار المرتفعة.

وفى ظل هذه الظروف، سيكون من المنطقي توقع ردم الفجوة بين أسعار المنازل في العاصمة الإماراتية والمدن المشابهة في جميع أنحاء العالم في وقت قياسي.

وبات من شبه المؤكد أن يزيد هذا الأمر من الضغط التصاعدي على الإيجارات المحلية أيضا، ولكن قد تنخفض عوائد الإيجار نحو المستويات العالمية إذا كانت الزيادة حقيقية في الأسعار، والتي من شأنها أن تخفض من التأثير على الإيجارات

قوة مضاعفة

Monday, June 28th, 2010

سم قطاع العقارات بحساسيته تجاه سياسة سعر الفائدة، وخصوصاً عندما يكون مزدهراً وعندما تكون معدلات التضخم المحلية مرتفعة. فإذا اقترضت أموالاً بسعر رخيص جداً واستطعت استثمارها على الفور من أجل عوائد أعلى بكثير، فإن الأرباح ستكون كبيرة.

وهذا هو ما يحدث في أبو ظبي مع بعض الخلافات حول المبيعات المبكرة، حيث يقوم المستثمرون بالاقتراض بتكلفة منخفضة وثم الانتظار بضعة أشهر أو أسابيع فقط، وبيع عقارهم بسعر رابح، منقوصاً منه تكلفة الاقتراض.

وتكمن المشكلة في أن هذا النوع من المضاربة سرعان ما يخرج عن السيطرة، ومن الممكن أن ينقلب الانتعاش ركود عندما يعكر أي شيء صفو هذا القطاع ذو الأرباح الكبيرة.

يتم طرح الشقق في أبو ظبي من قبل المطورين الرئيسيين بشكل مدروس، ولم يصبح السوق مغرقاً بالمخططات الجديدة حتى الآن. وتعتبر هذه محاولة معقولة نسبياً لإبقاء الأسواق مستقرة؛ ويجب أن تتم دراسة القدرة على تسليم المنتج في غضون فترة زمنيه معقولة.

انخفاض تكلفة التمويل يزيد أسعار العقارات في أبو ظبي

Monday, June 28th, 2010

حت أبو ظبي المكتب الرئيسي لشركة ريم للتمويل، وهي شركة تمويل جديدة، هذا الأسبوع بعدما حصلت على الموافقات التنظيمية النهائية من قبل البنك المركزي ووزارة الاقتصاد في دولة الإمارات العربية المتحدة. وانضمت ريم للتمويل إلى المقرضين البالغ عددهم 23 في الإمارات الذين يقدمون وفرة من السيولة لسوق العقارات في وقت تنخفض فيه أسعار الفائدة.يرتبط الدرهم الإماراتي بالدولار الأمريكي بشكل وثيق، وقد يغفل البعض تأثير ذلك على تكاليف الاقتراض في بعض الأحيان على الرغم من مناقشة هذا الأمر في سياق تخفيض قيمة العملة والتضخم المحلي.

ويجب على بنك الإمارات المركزي أن يتعقب سياسة سعر الفائدة الأميركية من خلال ربط الدرهم بالدولار. قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض نسبة الفائدة مؤخراً إلى 2.25% ويتوقع المحللون أن تنخفض النسبة 1% أو أقل قبل نهاية العام، اعتماداً على ما إذا كان باستطاعة الاقتصاد الأمريكي الخروج من حالة الركود.

السياحة

Monday, June 28th, 2010

وستكون السياحة محوراً للاستثمارات غير النفطية، حيث تستهدف هيئة أبو ظبي للسياحة جذب ما يصل إلى 3.5 مليون سائح سنوياً بحلول عام 2015. وستزيد الإمارة بحلول ذلك الوقت عدد الغرف الفندقية إلى 26000 فضلاً عن تطوير مناطق جذب مثل متحف اللوفر ومتحف غوغنهايم ومنطقة جزيرة ياس للترفيه والتسلية.

ويساهم هذا الالتزام الكبير في الاستثمارات المحلية في جعل أبو ظبي مركزاً جاذباً للاستثمار الأجنبي. فقد وصل الناتج المحلي الإجمالي في الإمارة عام 2007 إلى 110 مليار دولار، مقارنة بحوالي 40 مليار دولار فقط في عام 2001، ويعزى ذلك إلى ارتفاع أسعار النفط وازدهار عوائده إلى حد كبير.

وقد احتلت هيئة أبو ظبي للاستثمار عناوين الصحف في الآونة الأخيرة كأكبر صندوق استثمار سيادي في العالم مع أصول تقدر بنحو 850 مليار دولار. وكان هذا نتاج 40 عاماً من إنتاج النفط والغاز في البلد الذي لا يزال يملك نحو 10% من احتياطي النفط في العالم.

ولعله من غير المستغرب في ضوء هذه الخلفية من الثروة أن يرغب الجيل الجديد من القادة في أن يتركوا بصماتهم من خلال تطوير المناطق الحضرية.

محاولة اللحاق

وينبغي أن ينظر إلى الخطة الخمسية في هذا السياق. وهناك أيضاً شعور بضرورة اللحاق بمركب دبي المجاورة، والتقدم على بعض إنجازات منافستها من أجل خلق هوية وطنية جديدة في دولة الإمارات.

والسؤال الذي يطرح نفسه بالنسبة للمستثمرين العقاريين هو ما إذا كان هذا الإرث سيوفر فرصاً تجارية طويلة الأجل، وأن لا يقع ضحية بناء هائل الحجم لغرض إنشاء النصب التذكارية. وحتى الآن، فقد حقق المضاربون أرباحاً جيدة من البيع المبكر للعقارات ويبدوا المستقبل أكثر إشراقاً.

ومع ذلك، تثبت الرؤى العظيمة من خلال تحقيقها فقط، وسيكون هناك دائماً مشككون لا يؤمنون

أبو ظبي تطلق خطة خمسية لتعزيز الثقة في السوق العقارية

Monday, June 28th, 2010

من المرجح أن تركز الخطة التنموية الخمسية والتي أطلقتها أبو ظبي هذا الأسبوع على زيادة الاستثمار الأجنبي والصادرات غير النفطية، من أجل تعزيز الثقة في سوق العقارات الجديدة المزدهر. وباختصار، فهي تجيب على قضية من أين سيأال المجلس التنفيذي في أبو ظبي والذي كشف النقاب عن الاستراتيجية إن الهدف الرئيسي من الاستراتيجية هو “تحقيق الرخاء للمواطنين والمغتربين من أجل جعل أبو ظبي مكاناً أفضل للعمل والإقامة والسياحة”.

وستخضع الإدارات الحكومية لمراقبة دورية لضمان إسهامها في الانفتاح الاقتصادي وتحقيق نمو اقتصادي مستدام وتحويل أبو ظبي إلى مدينة جاذبة للاستثمار العالمي ومركز اقتصادي وسياحي.

وستنفق الإمارة مبلغاً يصل إلى 275 مليار دولار على مدى السنوات الخمس المقبلة من أجل تطوير البنية التحتية والمشروعات العقارية، إضافة إلى الاستثمار في قطاعات الاقتصاد النفطية وغير النفطية.
تي سكان الأبراج الجديدة.

ارتفاع الإيجارات

Monday, June 28th, 2010

وعرض باين شرائح أظهرت أن ارتفاع الطلب على استئجار شقق تحتوي على غرفتي نوم على طريق المطار بين الربع الثالث والرابع من العام الماضي وصل إلى 60%، بينما ارتفع الطلب على الشقق ذات غرفة نوم واحدة في شارع حمدان إلى 40%. بينما ازدادت أسعار إيجار الفلل في نفس الفترة الزمنية ما بين 15% و 50%؛ وقفزت أسعار إيجارات المكاتب بنسبة وصلت إلى 40%.

وكان ارتفاع الإيجارات وهذا الطلب القوي السبب في تدعيم أساسات قطاع العقارات في أبو ظبي بشكل ممتاز، وقد تكون هذه الدوافع متوافقة مع نوع العملاء التي تجيد شركة باركر وسترات التعامل معهم.

ويعد اتخاذ شركة استشارات عقارية دولية مثل باركر وسترات لهذا الموقف الإيجابي تجاه عقارات أبو ظبي دافعاً جيداً، وخصوصاً في هذه المرحلة المبكرة من عمر هذا القطاع. إلا أنهم يعرفون عملائهم وما يودون رؤيته في السوق، ومن الواضح أن أبو ظبي تمتلك هذا كله.

نمو محلي

Monday, June 28th, 2010

من المتوقع أن يرتفع عدد الوحدات السكنية من 180.000 عام 2007 إلى 251.000 عام 2013 و 411.000 عام 2020. وسيزداد عدد الغرف الفندقية من 10.000 إلى 21.000 عام 2013 و 49.500 عام 2020، جنباً إلى جنب مع توقع زيادة أعداد السياح من 1.8 مليون سائح إلى 4.9 مليون سائح خلال هذه الفترة.

وقال مدير المكتب المحلي للشركة مايلز باين “يوجد حالياً نقص إمدادات كبير في جمع القطاعات العقارية. وهناك في الوقت نفسه صناعة نفط مزدهرة إضافة إلى قيام صناديق الثروة السيادية بضخ السيولة النقدية في المنطقة”.

وقارن باين نقص العقارات في أبو ظبي مع حجم العرض الكبير في دبي، والذي تتوقع شركة باركر وسترات أن يصل إلى أكثر من 140.000 وحدة سكنية خلال 24 شهراً، إضافة إلى اتساع مساحات مراكز التسوق لنحو ثلاثة أضعاف بحلول عام 2010.

وهذه هي قوة الطلب التي جعلت من شركة باركر وسترات أن لا ترى حدوث زيادة في العرض في دبي حتى عام 2012 – وهو وقت متأخر مما توقعه بعض المعلقين. ويبدو أن القوة الحالية لنمو قطاع الإيجارات في أبو ظبي هي التي جذبت انتباه الشركة.

الشراء في أبو ظبي أفضل من دبي

Monday, June 28th, 2010

عقدت شركة “باركر وسترات” الأسبوع الماضي لقاءها السنوي الأول تحت عنوان ‘آفاق العقارات 08′ في دبي للاحتفال بافتتاح مكاتبها في دولة الإمارات العربية المتحدة. وكانت شركة الاستشارات الدولية التي تتخذ من المملكة المتحدة مقراً لها واضحة تماماً في استنتاجها أن أفضل آفاق الشراء للمستثمرين العقاريين موجودة في أبو ظبي، رغم توقعها أن لا يصبح زيادة العرض في دبي أمراً واقعاً حتى عام 2012.لعقارات رغم تخلفها بنحو ثلاث سنوات عن دبي. وأشارت دراسة جديدة صادرة عن شركة “باركر وسترات” إلى احتمالية أن يزداد عدد سكان العاصمة الإماراتية من نحو 930.000 عام 2007 إلى 1.3 مليون نسمة عام 2013 ومليوني نسمة عام 2020.

وأطلقت أبو ظبي مشاريع عقارية تصل كلفتها الإجمالية إلى أكثر من 130 مليار دولار منذ عام 2004 حتى الآن. وتظهر الأرقام التي قدمتها شركة باركر وسترات نمواً هائلاً في كل جزء عقاري رئيسي في أبو ظبي.

إيجارات الشقق والفلل على ارتفاع

Monday, June 28th, 2010

لغ متوسط إيجار الشقق التي تضم ثلاث غرف نوم في أفضل مواقع السوق مثل الكورنيش أو الخالدية أو النادي السياحي حوالي 76.700 دولار و52.000 دولار و68.500 دولار على التوالي. بينما يتراوح متوسط إيجار الشقق ذات غرفة النوم الواحدة في وسط المدينة بين 16.500 دولار و33.000 دولار سنوياً.

ولكن أسعار إيجار الفلل أظهرت أعلى نسبة ارتفاع في العام الماضي، بمتوسط بلغ 57%، متجاوزة الأسعار في دبي. وعلى المستأجر توقع دفع مبلغ 123.000 دولار سنوياً لفيلا تضم خمس غرف نوم مقارنة بحوالي 85.000 في إمارة دبي، و71.000 دولار لفيلا بثلاث غرف نوم مقابل 55.000 دولار في دبي.

أما بالنسبة للمستثمرين فتعد هذه الإيجارات جاذبة من حيث عوائد إيجار بعض العقارات، حيث قادت أسعار المبيعات على الخارطة لمستوى مرتفع تحسباً لارتفاع عوائد الإيجار.

ويبدو أن شراء الفلل سيكون أفضل من شراء الشقق في أبو ظبي كما كان الحال في دبي قبل أربع سنوات وخصوصاً من حيث السعر. ولا يجري الآن بناء الكثير منها، الأمر الذي يقود الإيجارات والطلب على الفلل لأعلى.

قيود على بيع الفلل

يقتصر بيع الفلل على مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة فقط في أبو ظبي لكونهم الوحيدون الذين يسمح لهم بالتملك الحر. أما تملك الشقق فهو مفتوح للجميع من خلال عقود إيجار طويلة. وعلى العكس من ذلك، يسمح للمغتربين المقيمين في دبي شراء الشقق أو الفلل على حد سواء.

ومن وجهة نظر عملية، تختلف عملية تقييم تملك الإيجار والتملك الحر، إلا أنها لا تشكل فرقاً كبيراً بالنسبة لأغلب المستثمرين، على الرغم من أن منع غير المواطنين من التملك سيحد من عدد المشترين في هذه السوق.

ولا يشكل هذا الأمر فرقاً بالنسبة لسوق الفلل، حيث يمكن ملاحظة تكرار ظاهرة تقليل قيم الفلل في دبي مقارنة بعوائد الإيجار والطلب في السوق. وقد يبدو هذا وقتاً مناسباً للشراء في أبو ظبي بسبب الزيادة السنوية للإيجارات، وخاصة قبل أن ترتفع الأسعار مرة أخرى.

إيجارات أبو ظبي ترتفع بنسبة 24%

Monday, June 28th, 2010

أشار بحث جديد نشرته شركة “أستيكو” أن أبو ظبي شهدت أكبر زيادة في الإيجار السنوي على الإطلاق في دولة الإمارات العربية المتحدة في العام حتى نهاية مارس، بعد أن ارتفعت بنسبة

24%.سجلت أعلى الزيادات في إيجار الفلل التي ارتفعت 57% سنوياً. وجعلت مستويات الإشغال، التي اقتربت من 100%، من العثور على سكن أمر شبه مستحيل.

ويبدو أن سقف رفع الإيجار المحلي ذو أثر ضئيل على كبح جماح ارتفاع الإيجارات، حيث يتيح تغير المستأجرين السريع المجال أمام الملاك بتعديل الإيجارات وفقاً لأسعار السوق.

إلا أن تسليم العقارات هو ما يعتبر قضية رئيسية في العاصمة الإماراتية، حيث أدى قرار إيقاف البناء في أواخر التسعينات إلى التسبب في التأخر في تسليم العقارات، في الوقت الذي ستوفر فيه بعض المشاريع الضخمة التي يجري تطويرها حالياً بضع مئات من الفلل ولن توفر شققاً جديدة.

ومن المتوقع أن يتم تسليم أول شقة في خريف عام 2009، ولكن يجب على السكان المحليين أن يتعايشوا في الوقت الحالي مع الأماكن المزدحمة أو القدوم من دبي المجاورة. ولا يعد هذا خياراً جذاباً في الطقس الحار وعلى الطرق الخطرة، رغم أن العديد من الناس يلجؤون له بشكل يومي.